Emlak İlanlarında Radikal Düşüş: Yeni Sistem Piyasayı Nasıl Değiştirdi?
Türkiye'nin emlak sektöründe uzun süredir beklenen bir düzenleme hayata geçti. Ticaret Bakanlığı'nın öncülüğünde, gayrimenkul piyasasında yaşanan kayıt dışılık, fiyat manipülasyonları ve tüketici mağduriyetlerinin önüne geçilmesi hedeflenerek Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) uygulamaya konuldu. Bu yeni sistem, gayrimenkul alım satım süreçlerinde şeffaflığı artırmayı ve piyasayı daha sağlıklı bir zemine oturtmayı amaçlıyor. Özellikle satılık konut ilanlarında gözlemlenen belirgin düşüş, sistemin emlak piyasası üzerindeki etkisini net bir şekilde ortaya koyuyor.
EİDS'in ilk aşaması, kiralık taşınmaz ilanları için 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren geçerli olmaya başladı. Ardından, 15 Şubat itibarıyla sistemin ikinci ve daha kritik aşamasına geçilerek, satılık taşınmaz ilanlarının da mutlaka doğrulanması zorunlu hale getirildi. Bu düzenleme ile birlikte, bir mülkün satılık olarak ilana konulabilmesi için mülk sahibinin kendisi veya birinci derece yakınlarından birinin yetkilendirilmesi gerekliliği getirildi. Alternatif olarak, mülk sahipleri e-Devlet platformu üzerinden gayrimenkullerini seçerek, emlak işletmelerine satış ilanı verme konusunda yetki verebiliyorlar. Bu adımlar, ilanların kaynağının netleştirilmesini ve yetkisiz kişilerin piyasaya müdahalesinin engellenmesini sağlıyor.
Doğrulaması tamamlanmış ve sisteme entegre edilmiş ilanlarda, EİDS yetki doğrulamasının yapıldığını belirten özel bir logo veya ibare yer alıyor. Taşınmaz sahibi tarafından verilen yetkinin süresi başlangıçta en fazla üç ay olarak belirlenmiş olup, ihtiyaç halinde bu süre uzatılabiliyor. Sistemin temel amacı, yetkisiz kişiler tarafından oluşturulan satış ilanlarını engellemek, sahte hesaplar üzerinden yapılan suni fiyat artışlarını durdurmak ve kayıt dışı emlakçılık faaliyetlerini sona erdirmek. Bu kapsamlı düzenlemelerin ilan piyasasında kısa sürede belirgin etkiler yaratması bekleniyordu ve veriler bu beklentiyi doğruladı.
Yapay zeka destekli gayrimenkul değerleme ve piyasa analizleri konusunda uzmanlaşmış Endeksa'nın verilerine göre, EİDS'in satılık ilanlar için zorunlu hale geldiği 15 Şubat'tan 9 Haziran'a kadar olan dönemde, Türkiye genelindeki tüm emlak platformlarında listelenen satılık konut ilanı sayısı 1 milyon 618 bin 875'ten 1 milyon 203 bin 257'ye düştü. Bu durum, toplamda 415 bin 618 adetlik bir azalmaya ve yüzde 26'lık bir düşüş oranına işaret ediyor. Son bir yıllık genel değerlendirmede ise satılık taşınmaz ilanlarındaki azalma oranının yüzde 25,4 seviyesinde olduğu gözlemlendi. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, bu düşüşün, yetkisiz, mükerrer ve piyasa gerçeklerini yansıtmayan ilanların önemli ölçüde temizlenmesiyle doğrudan ilişkili olduğunu belirtti. Öğüt, sistemin ilan stokunu daha sağlıklı ve gerçekçi bir yapıya kavuşturarak hem tüketicilerin güvenilir bilgilere ulaşmasını sağladığını hem de sektörün genel şeffaflığını artırdığını vurguladı. Yaz dönemine girilmesiyle ilan sayılarında küçük bir artış eğilimi gözlemlense de, bunun piyasanın doğal mevsimsel hareketliliğinden kaynaklandığı ifade edildi.
Gayrimenkul ekonomisi alanında uzman olan Ahmet Büyükduman da satılık ilanlarındaki bu düşüşün temelinde EİDS uygulamasının yattığını teyit etti. Büyükduman, bu azalmanın, gayrimenkul satışlarında tapu kayıtlarında gerçek değerin gösterilmesine yönelik yapılan diğer düzenlemelerle de desteklendiğini ekledi. Pek çok satıcı ve alıcının, vergi yükümlülüklerini azaltmak amacıyla satış bedelini tapuda düşük gösterme eğiliminde olabildiğini belirten Büyükduman, bu durumun yeni bazı yöntemlerin doğmasına neden olduğunu söyledi. İlanların fiyat belirtilmeden sosyal medya üzerinden paylaşılması, mülklere branda asılarak potansiyel alıcılara doğrudan ulaşma çabaları ve resmi ilan sürecine başvurmadan alıcı bulma girişimleri gibi eski usullere bir dönüş yaşandığına dikkat çekti. Büyükduman, her gayrimenkul satışı için değerleme raporu alınması gibi ek tedbirlerle bu tür sorunların da aşılabileceği yönünde görüş bildirdi.
