Ofisler Konuta Dönüşüyor: İmar Yönetmeliğiyle Yeni Dönem
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen yeni imar yönetmeliği düzenlemeleri, mevcut ofis binalarının konut amaçlı kullanıma dönüştürülmesini kolaylaştıran önemli adımlar içeriyor. Bu kapsamda, belirli koşulları sağlayan ofislerin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar konutlara çevrilebilmesine yönelik süreçler daha şeffaf ve uygulanabilir bir hale getirildi. Yapılan bu değişiklikler, özellikle büyük şehirlerde artan konut talebini karşılamak ve atıl durumdaki ticari alanları ekonomiye kazandırmak amacıyla büyük önem taşıyor.
Yönetmelikte yapılan güncellemelerle birlikte, asansör zorunluluğu, emsal (KAKS) hesaplamaları, yeniden ruhsatlandırma işlemleri ve mevcut binalarda yapılacak tadilatlar gibi kritik konular yeniden ele alındı. Asansör zorunluluğuna ilişkin kat sayısı belirleme kriterlerinde açıklık getirilirken, daha önce genelgelerle yürütülen bazı emsal hesabı uygulamaları da artık yönetmelik metninde yerini aldı. Bu durum, uygulama birliğini sağlamak ve belirsizlikleri ortadan kaldırmak açısından önemli bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Bağımsız bölüm niteliği taşımayan pergolalar ve süs havuzları gibi yapılar, bahçe alanının yüzde 20'sini aşmamak kaydıyla emsal harici tutulurken, giriş saçakları, belirli çatı alanları ve ortak kullanım alanları da emsal hesaplamalarının dışında bırakıldı.
Bu yeni düzenlemeler, gayrimenkul sektöründe hem yatırımcılar hem de konut sahibi olmak isteyen vatandaşlar için yeni fırsatlar sunuyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, konut arzındaki yetersizliğin küresel bir sorun olduğunu ve Türkiye'de de konuta erişimin zorlaştığını belirtti. Salgın sonrası değişen çalışma alışkanlıklarının ofislerde boşluklara yol açtığını vurgulayan Yüksel, bu yönetmelik değişikliğinin, atıl durumdaki ofis stokunu konut piyasasına kazandırarak arzı artırmayı hedeflediğini söyledi. Yüksel, özellikle bitmiş ve kullanılan binalardaki ofislerin, imar planında konut+ofis kullanımına uygun olması ve toplam ofis alanının en az yüzde 60'ının konuta dönüştürülmesi şartıyla, 1 Temmuz 2027'ye kadar sürecek bir geçiş dönemiyle konuta çevrilebileceğini ifade etti. Bu durumun, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde gerekli hukuki süreçlerin tamamlanmasıyla mümkün olacağını sözlerine ekledi.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise yapılan değişikliğin, belediyeler arasındaki farklı uygulamalardan kaynaklanan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti. Müteahhitlerin farklı şehirlerde farklı kurallarla karşılaşmasının önüne geçilerek, yapılaşma süreçlerinde standartlaşmanın sağlanması hedefleniyor. Kiraz, yönetmelikle birlikte kazanılmış hakların korunacağını ancak deprem, yangın güvenliği ve enerji verimliliği gibi güncel teknik standartların uygulanmasının zorunlu olacağını vurguladı. İnşaata iki yıl içinde başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin geçerli olacağını belirtti. Ayrıca, TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Katsayısı) hesaplamalarına ilişkin netlik getirilerek, planlarda eksik hüküm bulunan parsellerdeki belirsizliklerin giderilmesi amaçlanıyor. Yapı taban oturumunun, belirli şartlar altında en fazla yüzde 60'ı aşamayacağı hükme bağlandı. Bu düzenlemelerle ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliğin artırılması, uygulama birliğinin sağlanması ve güncel güvenlik standartlarının uygulanması hedefleniyor.
Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, düzenlemenin en önemli sınırının, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofislerin konuta dönüştürülebileceği olduğunu vurguladı. İmar planında konut fonksiyonu bulunmayan alanlarda, bu yönetmelik değişikliği tek başına ofislerin konuta çevrilmesi için yeterli olmayacaktır. Kezer, yönetim planında ofis/büro kullanımıyla ilgili bir kısıtlama varsa, konut dönüşümü için maliklerin beşte dört çoğunluğunun onayı ve yönetim planı değişikliği gerekebileceğine dikkat çekti. Bu sürece girmek isteyenlerin öncelikle belediyeden yazılı bir uygunluk görüşü almalarının, ileride yaşanabilecek idari uyuşmazlıkları ve hak kayıplarını önleyeceği konusunda uyarılarda bulundu. Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027'ye kadar konut olarak kullanılmasının önünün açıldığını hatırlattı.
