Site Aidatları Yeni Düzenlemeyle Sınırlandırıldı: Keyfi Zamlar Tarih Oluyor
Site ve apartmanlarda uzun süredir gündemi meşgul eden fahiş aidat artışlarına karşı önemli bir adım atıldı. Resmi Gazete'de yer alan yeni düzenlemelerle birlikte, site yönetimlerinin keyfi ve sınırsız zam yapmasının önüne geçilmesi hedefleniyor. Bu kapsamda, yönetimlerin hazırlayacağı geçici işletme bütçelerinin en fazla üç ay süreyle geçerli olacağı ve bu süreçteki artışların 'Yeniden Değerleme Oranı'nı aşamayacağı belirtildi. Kesin aidat tutarlarının belirlenmesi için ise artık kat malikleri genel kurulunun toplanması zorunlu hale geldi. Toplu konut projelerinde karar alma süreçlerinin de bu düzenlemeyle daha hızlı ve kolay hale gelmesi öngörülüyor. Gayrimenkul hukuku alanındaki uzmanlar, bu yeni kuralların, yüksek aidat artışları ve keyfi bütçe uygulamalarıyla ortaya çıkan mağduriyetleri gidereceğini ve site sakinleri ile yönetimler arasındaki anlaşmazlıkları azaltacağını ifade ediyor.
Tapu Kanunu ve bazı kanunlarda değişiklik öngören düzenleme içeren kanun teklifi, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan kanunun, zemin ve temel etüt kuruluşları ile ilgili kısmı 2026 yılı sonuna kadar devreye girecekken, diğer maddeleri 22 Mayıs itibarıyla uygulanmaya başlandı. Gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten uzmanlar, bu yeni düzenlemelerin site aidatları konusundaki mevcut uygulamalara son vereceği yönünde görüş bildiriyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişikliğin önemli bir dönüm noktası olduğunu vurgulayarak, "Türkiye'de uzun yıllardır site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan, zaman zaman yolsuzluk iddialarıyla gündeme gelen ve bazı sitelerin kötü niyetli kişilerin kontrolüne geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor." dedi. Kiraz, eski düzenlemede yöneticilerin, aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmaksızın hazırlayabildiğini, bunun da kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini ve mal sahiplerini genel kurul toplanana kadar çaresiz bıraktığını belirtti. Genel kurullara katılımın düşük olmasının yöneticileri cesaretlendirdiğini ve bu olumsuz tablonun sürekli devam ettiğini söyleyen Kiraz, bazı sitelerde dayanılmaz boyutlara ulaşan aidat rakamlarının ortaya çıkabildiğine dikkat çekti. Yeni düzenlemeyle birlikte, apartman veya sitelerde yöneticilerin işletme bütçesi (aidat) hazırlayabileceğini ancak bunun yalnızca üç ay için geçerli olacağını hatırlatan Kiraz, aidatlardaki artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceğini ve bu üç aylık süre zarfında olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun mutlaka toplanması gerektiğini ifade etti. Kiraz, genel kurulda belirlenecek olan aidatların ise sonraki dönem için bağlayıcı olacağını sözlerine ekledi.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, önceki düzenlemelerde yöneticinin bir takvim yılı içerisinde bina veya siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmaksızın kendi belirlediği tutarı avans olarak toplayabildiğini belirtti. Yüksel, "Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. İşler bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum, maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı bulunmuyordu. Yöneticinin bu şekilde tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması tamamen ortadan kalkacak." şeklinde konuştu. Yüksel, yasanın önceki haline göre yöneticinin yılbaşında işletme projesi hazırlayıp aidatları belirleyebildiğini dile getirerek, yapılan değişiklikle işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisinin artırıldığını, böylece yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçildiğini söyledi. Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak şekilde aidat belirleyebilecek. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Bu durum, keyfi aidat artışlarının önüne geçecek. Ancak, kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için herhangi bir üst sınır uygulanmayacak. Diğer yandan, toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı beşte dörtten üçe ikiye düşürüldü. Buna karşılık, bireysel binalarda bu oran hala beşte dört olarak korunuyor.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği (TRKTYD) Genel Başkanı Suat Sandalcı, söz konusu değişikliklerin Türkiye'de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleri açısından önemli bir eşiğin aşıldığını belirtti. Sandalcı, yeni düzenlemelerin sektör temsilcileri tarafından 'site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı' olarak değerlendirildiğini vurguladı. Bu değişiklikleri sektör adına atılmış çok önemli bir adım olarak gördüklerini belirten Sandalcı, yeni düzenlemeyle kat malikleri kurulu dışında yapılan yüksek aidat artışlarının sınırlandırılmasının vatandaşlar açısından koruyucu bir model oluşturduğunu anlattı. Sandalcı, artık mali gerekçesi olmayan ve kontrolsüz bir şekilde aidat belirlenmesinin önüne geçileceğini, bu yaklaşımın hem site sakinlerinin mağduriyetini azaltacağını hem de yönetimlere karşı daha fazla hesap verme yükümlülüğü getireceğini sözlerine ekledi.
Suat Sandalcı, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliklerinde aranan çoğunluk şartının yeniden düzenlenmesinin, özellikle büyük sitelerde karar alma süreçlerini önemli ölçüde kolaylaştıracağını söyledi. Bu değişikliklerin, ilerleyen dönemlerde yürürlüğe girmesi beklenen "Müstakil Site Yönetimi Kanunu"nun altyapısını oluşturduğunu dile getiren Sandalcı, sektörde asıl büyük dönüşümün bu müstakil düzenlemeyle yaşanacağını, yeni modelde site yönetim şirketleri için lisanslama, denetim, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici gibi uygulamaların gündeme geleceğini anlattı. Sandalcı, artık herkesin kolayca "site yöneticisi" veya "site yönetim şirketi sahibi" olabildiği dönemin sona ereceğini ve yeni dönemde sektörün lisanslı, eğitimli, denetlenen ve kurumsal bir yapıya bürüneceğini vurguladı. Bu düzenlemelerin, gelecekte çıkması beklenen "Müstakil Site Yönetimi Kanunu"nun temellerini oluşturduğu ve sektörde profesyonelleşmeyi hızlandıracağı öngörülüyor. Yeni modelde site yönetim şirketlerinin lisans alması, denetlenmesi, mali yeterlilik göstermesi ve yönetici sertifikası zorunluluğu gibi konuların gündeme geleceği belirtiliyor.
Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer, son zamanlarda kiracılar ile ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yükünün arttığına dikkat çekerek, bu değişiklikle fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesinin, yönetim planı değişikliklerinin kontrollü bir şekilde yapılmasının ve malik iradesinin zayıflaması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların azaltılmasının amaçlandığını belirtti. Yeni düzenlemeyle malik iradesinin korunmasının esas alındığını vurgulayan Kezer, ortak yaşam kurallarının daha demokratik bir şekilde belirlenmesinin ve yönetim planının keyfi olarak değiştirilmesinin önüne geçilmesinin hedeflendiğini anlattı. Kezer, düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alanların kullanımı ve kiralama sınırlamaları gibi konularda maliklerin hukuki güvencesini artıracağını ifade etti. Avukat Kezer, düzenleme sonrası yönetim şirketlerinin yetki sınırları, hizmet bedelleri ve sözleşme fesih süreçleri gibi konuların daha fazla dava konusu olabileceğini belirterek, "Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir." diye konuştu. Kezer, düzenlemenin yönetim süreçlerinde şeffaflığı artırmayı, aidatların denetlenebilirliğini sağlamayı ve kat maliklerinin haklarını güçlendirmeyi amaçlayan reform niteliği taşıdığını sözlerine ekledi. Bu yeni yasal düzenlemeler, gayrimenkul hukukunda önemli değişikliklere yol açarken, site sakinlerinin haklarını daha güçlü bir şekilde koruyacak ve yönetim süreçlerini daha şeffaf hale getirecek. Uyuşmazlıkların azalması ve daha adil bir yönetim anlayışının yerleşmesi bekleniyor.
