Yargıtay'dan Kira Davaları İçin Önemli Karar: 5 Yıl Şartı Esnetildi
Yüksek Mahkeme, kira tespit davalarıyla ilgili emsal niteliğinde bir karara imza attı. Artık kira sözleşmelerinde 5 yıllık sürenin dolmuş olması şartı aranmayacak. Kira bedeli, sözleşmenin yenilenme tarihinden bağımsız olarak, piyasa koşulları ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenebilecek. Bu yeni düzenleme, mevcut kira sözleşmelerinin güncelliğini yitirmesi ve piyasa değerinin altında kalması durumlarında ev sahiplerine önemli bir hukuki kapı aralıyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği bu kararla birlikte, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, eğer ödenen kira bedeli emsal değerlerin altında kalıyorsa, ev sahipleri kira tespit davası açma hakkına sahip olacak. Bu durum, özellikle enflasyonist ortamlarda ve hızla değişen piyasa koşullarında kiraların güncelliğini koruması açısından büyük önem taşıyor. Daha önceki uygulamalarda, kira sözleşmesinin yenilenmesinden sonra 5 yıl geçmeden kira bedelinin güncellenmesi için dava açılması mümkün olmuyordu.
Dairenin kararına dayanak oluşturan bir olayda, 2005 yılından bu yana bir iş yerini kiracı olarak kullanan bir kişi, 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kirayı, emsallerinin çok altında bulduğunu belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması için dava açtı. Ancak, ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemesi, 2018 yılında yapılan son kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle davayı reddetti. Bu kararların temyiz edilmesi üzerine Yargıtay, yerel mahkemelerin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yargıtay'ın gerekçeli kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerine atıfta bulunuldu. Kanuna göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerektiği belirtildi. Ancak, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak bedelin üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulandı. Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesi için her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı.
Mahkemenin, sözleşmenin yenilenme tarihini esas alarak yaptığı değerlendirmenin eksik olduğunu belirten Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve sözleşmenin sadece yazılı hale getirme amacı taşıdığının göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etti. Kiralananın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılmadan karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğuna dikkat çekildi. Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler dikkate alınarak, hak ve nesafet prensibine göre kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği belirtildi. Bu nedenle, ilk derece mahkemesinin eksik incelemeyle karar verdiği sonucuna varılarak, dosyanın yeniden görülmesi için bozulmasına karar verildi.
