Kentsel Dönüşümde İmza Tuzağı: Evinizi Kaybedip Borçlanabilirsiniz
Türkiye'nin dört bir yanında deprem gerçeğiyle yüzleşilerek hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri, milyonlarca konut sahibini ve kiracıyı yakından ilgilendiren önemli hukuki süreçleri beraberinde getiriyor. Ancak, bu süreçte aceleci davranarak sözleşmeleri detaylı bir şekilde incelemeden atılan imzalar, geri dönüşü olmayan mağduriyetlere yol açabiliyor. Vatandaşların "nasılsa binamız yenileniyor" düşüncesiyle hareket etmesi, ilerleyen dönemlerde hem tapu kayıplarına hem de tahmin edilenden çok daha büyük finansal sıkıntılara neden olabiliyor.
Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış hukukçular, kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşları bekleyen en sinsi finansal risklere ve telafisi güç hatalara dikkat çekiyor. En büyük tehlikelerden biri, inşaat tamamlandıktan sonra müteahhitler tarafından kesilecek faturalar. Sözleşmelerde bu faturaların sınırları net olarak belirlenmediği takdirde, yasal boşluklar kullanılarak maliklerin eline beklenmedik ve kabarık borç faturaları ulaşabiliyor. Bu nedenle, sözleşmelere, fahiş fiyatlandırmayı engelleyecek özel maddelerin eklenmesi büyük önem taşıyor. Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın kentsel dönüşüm projelerinde kestiği yüzde 6'lık teminat bedelinin, kira ödemeleri veya tazminatlar için kullanılamayacağı, yalnızca inşaatın tamamlanması amacıyla ayrıldığı unutulmamalıdır. Kiracıların mağduriyet yaşamaması adına, müteahhitten mutlaka banka teminat mektubu talep edilmesi gerekmektedir.
Vatandaşların düştüğü bir diğer yanılgı ise müteahhit seçimi sırasında yalnızca en yüksek kar payını, en lüks daireyi ya da en yüksek nakit desteğini vadeden firmalara yönelmesidir. Uzmanlar, birkaç puanlık daha fazla kazanç elde etme hırsıyla mali gücü yetersiz, güvencesiz şirketlerin tercih edilmesinin, inşaat sürecinin yarım kalmasına yol açabileceği uyarısında bulunuyor. Bu sebeple, müteahhit firmaların geçmiş projelerinin titizlikle incelenmesi, referanslarının sorgulanması ve mali yeterliliklerinin araştırılması büyük önem arz ediyor. Güvenilir ve sağlam temellere dayanan firmalarla çalışmak, sürecin sağlıklı ilerlemesi için kritik bir adımdır.
Kentsel dönüşümün getirdiği riskler sadece mülk sahipleriyle sınırlı kalmayıp, kiracılar da doğru bilinen yanlışlar nedeniyle mağduriyet yaşayabiliyor. Kamuoyunda sıklıkla karıştırılan yasal haklar konusunda önemli ayrımlar bulunmaktadır. Borçlar Kanunu'na göre, normal imar kanunları çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan bir binada, mülk sahibinin biten yeni daireyi öncelikli olarak eski kiracısına teklif etme yükümlülüğü vardır. Ancak, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı raporuyla kentsel dönüşüme giren binalarda, riskli yapının yıktırılması ve yeniden inşa edilmesi durumunda, mevcut kiracının yeni yapılan binada daire alma hakkı ortadan kalkmaktadır. Bu ayrımın iyi bilinmesi, kiracıların haklarını doğru anlamaları açısından hayati önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için tüm apartmanın veya çoğunluğun ortak karar almasının beklenmesi de yaygın bir yanılgıdır. Mevcut yasal düzenlemelere göre, bir binadaki tek bir kat maliki bile, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi sürecini resmen başlatma yetkisine sahiptir. Apartman sakinleri arasındaki iletişim eksikliği veya sürece hazırlıksız yakalanma durumu, birkaç ay içinde evlerini ani bir kararla tahliye etmek zorunda kalmalarına neden olabilmektedir. Bu nedenle, apartman sakinlerinin süreci yakından takip etmeleri ve kendi aralarındaki iletişimi güçlü tutmaları, olası ani gelişmelere karşı hazırlıklı olmalarını sağlayacaktır.
