Site Aidatlarında Yeni Dönem: Yöneticilere ve Malıklere Önemli Hatırlatmalar
Türkiye'de site ve apartman yönetimlerinde aidatların belirlenmesi ve yönetimine ilişkin önemli bir yasal düzenleme TBMM'de kabul edildi. Tesis Yöneticileri Konfederasyonu (TESKON) Genel Başkanı Yahya Sağır, bu yeni düzenlemelerle birlikte hem site yöneticilerini hem de kat maliklerini dikkatli olmaya çağırdı. Sağır, genel kurullara katılımın önemini vurgulayarak, aksi takdirde ilerleyen süreçlerde yaşanabilecek mağduriyetlere karşı uyarıda bulundu. Kabul edilen Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda da önemli değişiklikler getirdiğini belirten Sağır, bu değişikliklerin apartman, site, rezidans gibi toplu yaşam alanlarının işletme projeleri, gider avans paylarının belirlenmesi ve genel kurul süreçleri açısından büyük etkileri olacağını ifade etti.
Sağır, kamuoyunda 'aidat' olarak bilinen kavramın aslında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki asıl karşılığının 'gider avans payı' olduğunu hatırlattı. Site ve toplu yaşam alanlarında toplanan bu bedellerin, güvenlik, temizlik, teknik bakım, enerji giderleri, ortak alanların aydınlatılması, asansör bakımı, peyzaj düzenlemeleri, sigorta primleri, personel maaşları, sosyal tesislerin işletilmesi gibi zorunlu giderlerin malikler ve kullanıcılara paylaştırılmasından ibaret olduğunu açıkladı. Sağır, her gayrimenkulün kendine özgü bir gider yapısına sahip olması nedeniyle, bir siteye ait gider avans payının başka bir site ile doğrudan karşılaştırılmasının yanıltıcı olabileceğini belirtti. Örneğin, 7 gün 24 saat güvenlik hizmeti, geniş peyzaj alanları, havuz, spor salonu, jeneratör, hidrofor, yangın ve kamera sistemleri gibi pek çok hizmeti sunan bir sitenin giderlerinin, bu tür imkanları barındırmayan bir apartmanla aynı tutulamayacağını söyledi. Bu tür karşılaştırmaların, vatandaşları yanlış sonuçlara yönlendirebileceğinin altını çizdi. İşletme bütçelerinin sadece görünür giderlerden oluşmadığını, vatandaşların farkında olmadığı birçok zorunlu maliyetin de bütçeye dahil edildiğini sözlerine ekledi.
Yeni düzenlemeyle ilgili olarak, yıllık yeniden değerleme oranına ilişkin getirilen hükmün, 'gider avans payları her yıl bu oranda artacak' şeklinde anlaşılmaması gerektiğinin altını çizen Sağır, asıl belirleyici faktörün sitenin gerçek giderleri olduğunu vurguladı. Personel maliyetleri, enerji bedelleri, bakım-onarım harcamaları, teknik hizmetler ve ortak alan masrafları gibi kalemlerdeki artışların, gider avans paylarını doğrudan etkileyeceğini belirtti. Dolayısıyla, artışın temel nedeninin oran değil, gerçekleşen giderler olması gerektiğini ifade etti. Yöneticilerin, işletme projelerini hazırlarken tüm gider kalemlerini şeffaf ve anlaşılır bir şekilde sunması, kat maliklerinin de genel kurullarda bu kalemleri titizlikle inceleyerek karar alma süreçlerine aktif katılım göstermesi gerektiğini belirtti. Aksi takdirde, genel kurullara katılmama eğiliminin ileride ciddi mağduriyetlere yol açabileceği uyarısında bulundu. Sağır, bu düzenlemenin, kat maliklerinin genel kurullara katılımını azaltmak yerine, daha bilinçli ve aktif bir katılımı teşvik etmesi gerektiğini söyledi. Site ve toplu yapı maliklerinin, sahip oldukları yapının hangi gider kalemlerinden oluştuğunu, hangi hizmetlerin sağlandığını, personelin kimlerden oluştuğunu, teknik bakım ihtiyaçlarını ve ortak alanların nasıl yönetildiğini detaylı olarak bilmeleri gerektiğinin altını çizdi. Genel kurulda işletme projesinin incelenmesi, gider kalemlerinin sorgulanması ve gider avans paylarının gerçek giderler doğrultusunda belirlenmesi büyük önem taşıyor. Genel kurula katılmayan maliklerin, kendi mülklerinin ve ortak yaşam alanlarının yönetimine ilişkin en kritik karar süreçlerinden uzak kalacağını ifade etti.
Sağır, kanun değişikliklerinin ardından ortaya çıkan bazı yanlış anlaşılmaların da önüne geçmek istedi. Kamuoyunda dolaşan 'Aidatlar artmayacak', 'Yönetici artık para toplayamayacak', 'Genel kurul yapılmasa da olur' veya 'Giderler sabitlendi' gibi söylemlerin gerçeği yansıtmadığını belirtti. Site yönetimlerinin, ortak yaşamın sorunsuz devamı için zorunlu giderleri karşılama yükümlülüğü bulunduğunu, ancak bu süreci şeffaf, belgeli, denetlenebilir ve genel kurul iradesine uygun bir şekilde yürütmeleri gerektiğini vurguladı. Site sakinlerinin genel kurullara katılarak işletme projelerini detaylı incelemesi, gider kalemlerini anlaması ve gider avans paylarının gerçek giderlere uygun olarak belirlenmesi büyük önem taşıyor. Yöneticilerin ise bütçelerini her zaman açık, şeffaf ve hesap verebilir bir şekilde hazırlaması gerektiğini hatırlattı. Site ve toplu yapı yönetiminin sadece aidat toplama faaliyeti olmadığını, bunun aynı zamanda hukuk, mali disiplin, teknik yönetim, insan kaynakları yönetimi, bakım-onarım süreçleri ve ortak yaşam kültürünü bir arada barındıran profesyonel bir uzmanlık alanı olduğunu sözlerine ekledi.
